Провести в коммерческом помещении. Использование жилого помещения в предпринимательской деятельности. Требуется ли согласование с властями

После регистрации фирмы и начала деятельности одним из главных вопросов, стоящих перед предпринимателем, является приобретение или аренда подходящего помещения для своего офиса. Найти такое зачастую непросто. Желательно, чтобы офис находился в удобном для работы месте, площадь его была достаточной для ведения деятельности, планировка хорошей, а стоимость аренды или покупки - доступной.

Существует несколько вариантов решения проблемы поиска офисного помещения:

аренда;
покупка специально обустроенного рабочего помещения в нежилом фонде;
приобретение квартиры в жилом фонде города с последующим оформлением всех документов.

В данной статье мы подробно рассмотрим особенности использования в коммерческих целях жилых помещений, а также перевод их в нежилой (коммерческий) фонд.

В случае, если вы приобретаете или арендуете помещение в жилом доме, необходимо проверить наличие разрешения на использование данного помещения как офисного. Если такого разрешения нет, его следует получить, поскольку законодательство запрещает использовать в качестве офиса жилые помещения.

Несмотря на то, что квартира изначально для данных целей не предназначается, покупка ее для офиса с экономической точки зрения выгодна. Это дает возможность сэкономить на приобретении полноценного офисного помещения — стоимость готового офиса будет значительно выше.

Кроме того, подобрать квартиру подходящей площади в нужном месте проще - можно воспользоваться помощью агентств недвижимости, объявлениями в газетах, поиском через Интернет или личными связями.

После совершения сделки нужно оформить необходимые документы, спланировать помещение в соответствии с вашими требованиями, выполнить ремонт и приступать к работе. Но чтобы избежать негативных последствий, перед началом эксплуатации необходимо правильно преобразовать квартиру в офис.

В большинстве случаев, особенно, если деятельность фирмы связана с оказанием услуг населению, наиболее предпочтительны и удобны аренда или приобретение офиса на первом этаже жилых домов с обязательной возможностью организации отдельного входа.

Процедура расселения

Квартира может быть объектом купли-продажи, только если она находится в частной собственности. Поэтому муниципальная квартира перед совершением покупки должна быть переведена из государственной собственности в частную или приватизирована.

Для получения квартиры в собственность, необходимо подобрать и предоставить ее владельцу альтернативный жилой объект. Если в квартире проживает несколько человек, или квартира коммунальная, то, возможно, потребуется произвести расселение. В этом случае каждому из проживающих в ней лиц необходимо предоставить жилище. После этого расселяемая квартира сможет перейти в собственность заинтересованного физического или юридического лица.

Осуществить расселение жилого объекта, находящегося в совместной собственности, можно только при наличии добровольного согласия всех его владельцев и жильцов. Если квартира находится в ведомственном доме, следует получить согласие на передачу данного жилья из ведомственного подчинения.

Определив стоимость квартиры, необходимо рассчитать суммы для приобретения нового жилья ее владельцам. Для этого определяют число квадратных метров общей площади, приходящейся на каждый финансово-лицевой счет.

Перед продажей следует собрать все требуемые для оформления сделок купли-продажи документы. Если у владельцев квартиры есть несовершеннолетние дети, необходимо получить согласие органов опеки. Решив все указанные вопросы и подобрав отдельное жилье каждому участнику расселения, проводят государственную регистрацию сделки.

Порой достижение соглашения с каждым из собственников становится довольно сложным процессом. Видя повышенный интерес к своей квартире, они могут намеренно завышать цену. В этом случае, возможно, проще будет подыскать другой вариант покупки квартиры для офисного помещения.

Оформление права собственности

После выбора и приобретения объекта, удовлетворяющего вашим требованиям, необходимо оформить на него право собственности. В этом случае оформление проводится так же, как и при обычной покупке квартиры для проживания.

Для возникновения права собственности на квартиру в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) должна быть внесена соответствующая запись. Регистратору предоставляют требуемый пакет документов. Основополагающим документом для регистрации права собственности является договор купли-продажи квартиры, содержащий соглашения по всем существенным условиям и подписанный участниками сделки.

При проведении сделки необходимо учитывать, что в зависимости от того, кто является покупателем - физическое лицо или юридическое - перечень документов будет отличаться. Физическому лицу следует предоставить копию паспорта, а юридическому - заверенные копии учредительных документов и выписку из ЕГРЮЛ. Данная выписка действительна в течение месяца со дня получения. Если форма организации юридического лица - акционерное общество, то дополнительно необходимо предоставить согласие акционеров на приобретение данного имущества.

Квитанция об уплате государственной пошлины и ее копия предоставляются в любом случае. Однако размер самой пошлины за регистрацию права собственности для физических лиц составляет 1000 руб., а для юридических - 15000 руб.

Переоформление в нежилой фонд

После покупки жилого помещения необходимо выполнить его перевод в нежилой фонд в соответствии с установленными процедурами. Порядок перевода установлен в главе 3 ЖК РФ «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».

Главным условием для осуществления такого перевода является наличие доступа к переводимому помещению без использования помещений, которые обеспечивают проход к жилым помещениям.

Перевод жилого помещения в нежилое невозможен, если:

отсутствует техническая возможность организовать доступ к данному помещению;
переводимое помещение является частью жилого помещения или используется в качестве места постоянного проживания;
право собственности на данное помещение обременено правами других лиц.

В многоквартирном доме перевод квартиры в нежилое помещение допускается только когда квартира находится на первом этаже дома, или же все помещения под данной квартирой не являются жилыми.

Во многих современных новостройках первые два этажа изначально нежилые (коммерческая недвижимость) и имеют отдельные от жилых подъездов входы с улицы. Подбирать подобные помещения можно еще на этапе строительства.

Для осуществления перевода жилого помещения в нежилое следует подготовить и подать в орган, выполняющий перевод помещений по месту нахождения переводимого помещения (в Москве — это Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы), следующие документы:

заявление о переводе помещения в нежилое;
правоустанавливающие документы на данное помещение (подлинники или нотариально заверенные копии);
план переводимого помещения и его технический паспорт;
поэтажный план дома, в котором расположено переводимое помещение;
подготовленный и оформленный в установленном порядке план переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если они необходимы для обеспечения использования помещения в качестве нежилого).

Орган, выполняющий перевод помещений, выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения. По результатам рассмотрения представленных документов не позднее, чем через 45 дней со дня их подачи, выносится решение о переводе помещения в нежилое или об отказе в выполнении перевода.

Не позднее, чем через 3 рабочих дня со дня принятие решения, орган, осуществляющий перевод помещений, выдает или направляет заявителю по указанному им в заявлении адресу документ, подтверждающий принятие того или иного решения. Одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятии решения собственников помещений, примыкающих к тому, в отношении которого принято данное решение.

Если необходимо провести переустройство и (или) перепланировку переводимого помещения, и (или) иные работы для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого, документ должен содержать требование об их проведении, а также перечень иных необходимых работ. Если проведения каких-либо работ не требуется, то документ, подтверждающий окончание перевода помещения, служит основанием для использования помещения в качестве нежилого. Если требуется, то основанием является завершение переустройства и (или) перепланировки.

Собственник переведенного помещения должен внести изменение в ЕГРП в связи с изменением назначения объекта недвижимости.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое

Согласно ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое возможен в следующих случаях:

непредставления указанных выше документов;
представления документов в ненадлежащий орган;
несоблюдения условий перевода помещения;
несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.

Проект переустройства или перепланировки должен быть подготовлен организацией, имеющий лицензию. При разработке данного проекта следует учесть все требования к помещению (технические, санитарные, противопожарные, экологические), используемым материалам. Если проект не соответствует требованиям законодательства, это может стать основанием лишения лицензии разработавших его специалистов.

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия. Заявитель может обжаловать данное решение в судебном порядке. Решение должно содержать основания отказа со ссылкой на нарушенное требование законодательства.

Переустройство и перепланировка

Разумеется, квартира со стандартным расположением комнат без проведения ремонта для ведения профессиональной деятельности не подходит. Поэтому должен быть разработан проект ее переустройства или перепланировки.

Переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка может включать в себя перенос и разборку перегородок; перенос и установку дверных проемов; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; устройство дополнительных кухонь и санузлов; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; ликвидация темных кухонь и устройство входов в кухни непосредственно из жилых помещений; устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переустройство и перепланировка проводятся только по согласованию с органами местного самоуправления.

Подготовленный проект перепланировки согласовывается в:

пожарной инспекции;
КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры) - если дом является памятником истории и культуры;
администрации района, в котором находится помещение;
жилищном агентстве;
ГУ «Дортехнологии»;
МВК (межведомственной комиссии).

Список может меняться в зависимости от конкретной ситуации. После согласования во всех инстанциях МВК выдает разрешение на проведение в помещении необходимых работ.

После выполнения всех работ осуществляется приемка помещения. Для этого орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения создает приемочную комиссию. Она составляет акт, подтверждающий окончание работ по переустройству и (или) перепланировке. Этот акт направляется в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Акт о перепланировке подписывают:

владелец помещения (арендатор, субарендатор, собственник);
балансодержатель (ТСЖ, управляющая компания);
предприятие, отвечающее за техническое состояние и эксплуатацию здания (ГРЭП, РЭП и т.д.);
организация, составлявшая проект перепланировки (проектная);
строительная организация, проводившая работы по перепланировке офиса;
служба пожарного надзора.

После получения подписанного акта необходимо получить новый паспорт в БТИ, новый кадастровый номер и зарегистрировать права собственности в Росрегистрации. После этого организация имеет право использовать квартиру для размещения офиса.

Когда можно вести бизнес на дому

В большинстве случаев использовать жилое помещение под офис можно только после перевода его в нежилое. Но, тем не менее, при соблюдении ряда условий можно вести бизнес и на дому:

частное лицо должно быть собственником данного помещения;
деятельность предпринимателя не должна нарушать права и интересы других граждан;
владелец жилья может использовать жилую квартиру под офис для работы в качестве индивидуального предпринимателя или для ведения профессиональной деятельности. Данную деятельность осуществляют люди творческих профессий, юристы, репетиторы, портные, аудиторы и внештатные бухгалтеры.

Ведение профессиональной деятельности в жилом помещении собственником возможно при согласии на это членов его семьи. В свою очередь, если помещение занимается по договору найма, согласие на использование его для работы должен дать наймодатель.

Данные виды деятельности вправе осуществлять не только собственники жилых помещений, но и наниматели, а также лица, проживающие в данных помещениях на законных основаниях (члены семьи собственника или нанимателя).

Не допускается использование собственной жилой квартиры для ведения промышленного производства, открытия магазина, детского сада или мини-прачечной. В этом случае требуется предварительно перевести жилое помещение в нежилое и соблюдать правила эксплуатации. То же самое необходимо сделать и тем, кто намерен сдавать свою квартиру под офис.

Юридическое лицо не может использовать арендованную квартиру под офис до перевода ее в нежилой фонд. Взять жилое помещение в аренду юридическое лицо имеет право только для проживания своих сотрудников.

Правила эксплуатации

Ведение предпринимательской и профессиональной деятельности в жилых помещениях допустимо лишь при соблюдении законных интересов и прав других граждан, живущих в этой квартире. Не должны нарушаться и права соседей, проживающих в многоквартирном доме. В противном случае они могут подать заявления в милицию или обратиться с исками в суд.

Кроме того при использовании квартиры в качестве офиса должны соблюдаться правила пользования жилыми помещениями, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и экологические нормы, утвержденные органами исполнительной власти.

Деятельность не должна создавать излишнего шума, вибрации, выделения газов, опасных веществ и отходов.

Заключение

Возможность стать собственником коммерческой недвижимости, переведя квартиру из жилого фонда в нежилой, заинтересовала предпринимателей с первых же этапов развития данного рынка. Квартиры, переделанные под офисы и магазины, оказались весьма выгодным вложением и приносят до 25% дохода в год.

Правильное выполнение всех действий по выбору, покупке и реконструкции квартиры в офисное помещение позволят получить офис, полностью соответствующий вашим требованиям. Это, несомненно, окажет положительное влияние на ваш бизнес.

Практически каждый многоквартирный дом имеет в составе офис, магазин или организацию. При этом закон запрещает использование жилого помещения для коммерческой деятельности без надлежащего разрешения. Рассмотрим, как .

Правовые аспекты использования жилого помещения

Порядок использования жилых помещений закреплен в Жилищном кодексе. Ст. 17 закрепляет обязанность собственника использовать жилое помещение исключительно для проживания.

Лицо, проживающее в помещении на законном основании, имеет право использовать его для осуществления предпринимательской или коммерческой деятельности. Основным условием является осуществление деятельности, не причиняя вред другим жильцам.

Закон устанавливает следующие ограничения:

деятельность нарушает законные интересы других жителей дома;
собственник нарушает требования к жилому помещению;
запрещено размещать промышленные производства;
запрещается располагать религиозные организации;
необходимо соблюдать установленные санитарные нормы и правила.

Предпринимательскую деятельность может осуществлять лицо, которое владеет помещением на законных основаниях (собственник, наниматель, арендатор). Например, адвокат может использовать свою квартиру в качестве адвокатского кабинета.

Процесс перевода помещения в нежилой фонд

Для беспрепятственного осуществления предпринимательской деятельности в жилом помещении необходимо перевести объект из жилого фонда в нежилой. Это возможно в следующих случаях:

если объекты, расположенные под квартирой, не предназначены для проживания граждан;
квартира не используется владельцем для проживания;
есть техническая возможность оборудовать отдельные входы и выходы;
права на объект не обременены арестом, ипотекой и залогом.

Если объект не соответствует хотя бы одному из перечисленных условий, уполномоченный орган откажет в переводе помещения в нежилое.

Сбор документов

Органом, уполномоченным на выдачу разрешения для переоформления квартиры в нежилое помещение, является орган местного самоуправления. Если объект соответствует перечисленным условиям, то владелец имеет право подать документы для переоформления помещения в нежилое. Для этого необходимо собрать следующую информацию:

правоустанавливающую документацию;
технические документы;
проект перепланировки и переустройства;
заключение отдела по архитектуре и градостроению, если объект находится под охраной;
заявление о переводе.

Закон ограничивает период рассмотрения документов. Он составляет 45 дней . После принятия заявления, уполномоченный орган направляет информацию о принятии документов на рассмотрение в течение 3 дней.

Последующие работы

Через 45 дней владелец помещения получает разрешение уполномоченного органа на перевод помещения в нежилой фонд. После чего необходимо:

провести строительные работы по перепланировке помещения, согласно плану;
провести проверочную комиссию для оценки результатов работ;
получить акт о приемке;
провести регистрацию объекта в Росреестре.

После получения документов, гражданин может использовать помещение для коммерческих целей.

Важно! Уполномоченный орган должен уведомить о переводе помещения в нежилое всех собственников прилегающих квартир. Для этого в их адрес направляются уведомления.

Постановка на налоговый учет нежилого помещения

После получения документов на нежилое помещение, собственник может самостоятельно оформить в ней офис или сдавать в аренду другим предпринимателям.

Гражданам, желающим взять в аренду помещение в жилом доме, необходимо проверить наличие документов на перевод объекта в нежилой фонд.

Для предпринимателя целесообразно приобрести жилое помещение и перевести его в нежилой фонд. Таким образом, понадобится меньше финансовых затрат. Часть из них в дальнейшем окупится при оплате налогов предприятием.

Закон предусматривает возможность начисления амортизации помещения на объект, переведенный в нежилой фонд. С этого времени затраты на амортизационные отчисления от стоимости объекта уменьшают налоговую базу.

При этом судебная практика содержит ситуации, когда ФАС принимала сторону налогоплательщика, при включении стоимости приобретенного в собственность жилого помещения для предпринимательских нужд.

К расходам, которые увеличивают стоимость помещения и списываются через амортизационные отчисления, относятся:

оплата комиссии за перевод помещения в нежилое;
другие расходы, связанные с переводом объекта недвижимости;
расходы по содержанию квартиры для командировочных.

Важно! Если организация арендует жилое помещение под офис, то расходы на аренду не включаются в налоговую базу для уменьшения налогообложения.

Особенности аренды квартиры для предпринимательской деятельности

Под офисом понимается помещение, которое предназначено для ведения коммерческой деятельности. А именно:

приема покупателей и клиентов;
переговоров с партнерами;
найма персонала;
бухгалтерской деятельности;
проведения управленческих операций.

В соответствии с законодательством офис должен располагаться в специализированных помещениях нежилого фонда. Запрещено располагать офисы в жилых квартирах.

Закон предусматривает возможность заключения контракта аренды квартиры между владельцем и юридическим лицом. Однако единственным видом использования помещения может быть проживание сотрудников или других лиц.

Чтобы использовать жилое помещение для других целей требуется перевод квартиры в нежилое помещение. Таким образом, закон не предусматривает возможность заключения договора найма между собственником и юридическим лицом для использования его под офис.

Ответственность за коммерческую деятельность в квартире

Постановление ФАС от 2002 года предусматривает, что сделки по сдаче в аренду или передачу в безвозмездное использование жилья для коммерческих целей, являются ничтожными.

Если владелец жилого помещения или его арендатор (физическое лицо) нарушает правила использования жилого помещения, то в его отношении применяются меры ответственности, предусмотренные КоАП РФ (ст. 7.21), Ответственность для ИП наступает по аналогии с должностным лицом. В качестве наказания применяется возврат арендной платы и изменение данных налогового учета.

КоАП предусматривает следующие виды наказаний для лиц, осуществляющих коммерческую деятельность в жилом помещении:

для должностных лиц (и ИП) величина штрафа составит не менее 4 000 р. и не более 5 000 р.;
для юридических лиц размер штрафа составит не менее 5 000 р. и не более 10 000 р.

Наказание применяется в отношении лиц, которые провели переоборудование квартиры без получения надлежащего разрешения и без разрешения собственника. Результатом изменений должно быть значительное изменение условий использования жилья.

Квартира может использоваться исключительно для проживания граждан. Если собственник не мешает другим жильцам, то возможно осуществление предпринимательской деятельности. Закон предусматривает необходимость исключение объекта из жилого фонда.

Савина Татьяна Александровна (09.09.2012 в 16:20:57)

Добрый день. Все зависит от того, каким видом предпринимательской деятельности Вы намерены заниматься.

В ч. 3 ст. 17 Жилищного кодекса РФ установлен запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемым жилищным законодательством (абз. 2 ч. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ).

Жилищный кодекс РФ допускает отдельные случаи использования жилых помещений не только для проживания людей, но и в целях осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности, вводя при этом определенные ограничения для такого использования.

Согласно ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Аналогичное положение содержиться в п. 4 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25.

Однако, на сегодняшний день законодательством не определен перечень видов предпринимательской деятельности, занятие которыми допускается в жилом помещении без перевода его в нежилое. Исключение из правил, адвокаты и нотариусы, которые могут заниматься своей профессиональной деятельностью в жилых помещениях, где они зарегистрированы.

Использование жилого помещения в предпринимательской деятельности без перевода допускается лишь при условии соблюдения следующих обязательных требований:

1) предприниматель проживает в жилом помещении на законных основаниях (т.е. зарегистрирован в нем по месту жительства в установленном порядке);

2) предпринимательская деятельность не должна нарушать прав и законных интересов других граждан, как проживающих совместно с предпринимателем, так и соседей;

3) жилое помещение должно отвечать установленным требованиям. В настоящее время основные требования к жилому помещению предусмотрены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47, а также Санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», утвержденными -Главным государственным санитарным врачом РФ 15.12.2000 г.

Таким образом, Вы можете использовать жилое помещение для ведения предпринимательской деятельности, главное чтобы эта деятельность не была шумной, грязной и не доставляла окружающим неудобства. При этом обязательно наличие правоустанавливающих документов на жилое помещение и государственная регистрация предпринимательской деятельности.

Если вы планируете использовать свое жилое помещение под прачечную, магазин, салон красоты, либо организовать полноценный офис, то в таком случае придется переводить жилое помещение в разряд нежилого.

Изменение технических и качественных характеристик помещений — это и есть переустройство нежилых помещений. Более подробно о процессе переустройства, согласовании перепланировки и переустройства помещения, проблемах и возможных вопросах — далее в статье.

Понятие переустройства помещений содержится в статье 25 Жилищного кодекса РФ, а порядок и условия работ раскрываются в нормах главы IV ЖК РФ. Эти положения применимы и к переустройству нежилых помещений. Для нежилых объектов недвижимости такого понятия в федеральном законодательстве нет, однако в некоторых регионах России изданы свои нормативные акты, которые регламентируют проведение перепланировки в нежилых зданиях.

В частности, на территории столицы действует Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП, которое не просто дублирует нормы федерального законодательства, но и детально регламентирует каждый этап согласования переустройства и согласование проекта для выполнения работ — этот закон о перепланировке нежилых помещений применяется всеми госорганами в Москве.

Также при согласовании и утверждении проекта необходимо руководствоваться требованиями Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?

Для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.

Некоторые собственники объектов путают понятие перепланировки и реконструкции. Проект реконструкции нежилого помещения или здания необходимо согласовывать до производства соответствующих работ, получая разрешение на строительство. Если реконструктивные работы на объекте уже выполнены, согласование проводится в судебном порядке.

Перепланировка в объектах ДГИ и Росимущества

В Москве и Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности Российской Федерации. Все они передаются правообладателям в аренду, в оперативное управление или хозяйственное ведение.Аренда может быть долгосрочной или на короткий срок. В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с — по согласованию с собственником. Также и при оперативном управлении и хоз ведении правообладатели вправе незначительно изменять объекты недвижимости. Если такие изменения правообладателем были произведены несанкционировано — без получения согласия ДГИ или Росимущества.

Какие последствия для правообладателя повлечет несогласованная в объектах ДГИ, Росимущества, иных уполномоченных органов (в зависимости от региона они могут иметь различные наименования и статус)? Во-первых, город и государство регулярно проверяет порядок эксплуатации своих объектов, их использование по целевому назначению. В случае выявления перепланировок или переустройств правообладателя обяжут их согласовать или привести в прежнее состояние. Если же на объекте проводились реконструктивные работы — согласовать уже по факту устройства задача крайне сложная и затратная.

Вопрос усложняется тем, что в связи с принятием в Москве Постановления №106-ПП помимо согласовательных процедур в Росреестре, контролирующий орган обязывает правообладателей устранить «красные линии» на поэтажных планах МосгорБТИ. Это выливается в дополнительные временные и финансовые затраты — услуги МосгорБТИ платные и зависят от площади объекта недвижимости. А сроки выполнения работ от 45 дней до нескольких месяцев.

Также арендаторам и иным правообладателям объектов ДГИ, Росимущества и пр. следует учитывать что обратиться в с заявлением о внесении изменений в сведения об объекте недвижимости вправе только собственник этого объекта или лицо по нотариальной доверенности от него. Т.е. если в нашу компанию обращается к примеру, НИИ или РАН г. Москвы, которые владеют объектом на праве оперативного управления от Департамента городского имущества г. Москвы, нотариально удостоверенная доверенность на представление интересов в Росреестре и иных органах потребуется от ДГИ г. Москвы.

Каким бы сложным не был процесс согласования перепланировки и переустройства в таких объектах, все стадии не отличаются от обычного порядка узаконивания. Решающим будет опыт согласователей в работе с объектами государственной и региональной собственности.

Совет эксперта. Объекты, принадлежащие ДГИ, Росимуществу и переданные правообладателям в пользование, проверяются этими организациями — их использование и изменение регламентируется нормативными и подзаконными актами органов власти. Компания « » проводит согласование перепланировок в таких помещениях, зданиях с учетом их специфики. Мы выполняем работы как по государственным контрактам, так и в частном порядке.

Чем опасно самовольное переустройство?

Под самовольным переустройством статья 29 ЖК РФ понимает выполнение работ при отсутствии решения о согласовании, либо с нарушением утвержденного проекта. Отсутствие согласования или отклонение от проекта означает, что все работы выполняются на усмотрение собственника или подрядчика, а возможные последствия трудно предсказуемы. помещений, в которых постоянно находятся люди, они используются в коммерческих целях, должна отвечать требованиям безопасности, установленным соответствующими регламентами.

В процессе самовольной перепланировки не учитываются возможные риски для целостности строительных конструкций, которые может учесть и предвидеть только профильный специалист. По этой причине законодатель устанавливает следующие виды ответственности за выявленный факт самовольного переустройства:

приведение помещения в прежнее состояние за счет владельца помещения;
административная ответственность.

Необходимо учитывать, что ответственность за самовольное переустройство жилых помещений прямо регламентирована в ст. 7.21 КоАП РФ. Нежилые помещения в указанной норме не указаны, поэтому возможное привлечение к административной ответственности будет осуществляться только в рамках ст. 7.24 КоАП РФ – нарушение порядка использования объекта, находящегося в федеральной собственности.

За допущенное нарушение норм и правил содержания нежилого фонда предусмотрена санкция в виде штрафа:

на граждан – от 1000 до 1500 рублей;
на должностных лиц – от 2000 рублей до 3000 рублей;
на юридических лиц – от 20000 до 30000 рублей.

Привлечение к ответственности в виде штрафа не освобождает от обязанность вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольное переустройство.

Незаконная реконструкция нежилого помещения и ответственность за ее производство установлена п. 1 ст. 9.5. КоАП РФ: для физлиц — от 2 т.р. до 5 т.р., должностных лиц — от 20 т.р. до 50 т.р., на юр. лиц — от 500 т.р. до 1 млн. р. и/или приостановление деятельности.

Узаконить реконструкцию нежилого здания, также как и согласовать реконструкцию нежилого помещения можно, но процесс скорее всего завершится судом.

Документы при переустройстве

Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:

заявление по установленной форме;
правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из );
проект переустройства или перепланировки;
о допустимости выполненных работ;
перепланировки.

Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства — лицензия КГИОП. Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях — вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.

После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в .

Комментарий эксперта. При завершении переустройства жилого и коммерческого помещения в многоквартирном доме акт приемочной комиссии направляется в органом, осуществлявшим согласование. Для нежилых помещений такого не требуется, достаточно заказать и утвердить проектную документацию. ООО « » имеет наработанные проекты, бланки и формы, позволяющие проекту перепланировки пройти регистрацию в Росреестре с первого раза за 5 рабочих дней.

Какие разделы проектной документации необходимо готовить?

Ключевое значение для согласования или узаконивания переустройства имеет проектная документация. На основании ее данных будет выдано разрешение на проведение работ (в многоквартирных домах), либо вынесен отказ.

Утверждение требования к составу проекта перепланировки производится на стадии обследования объекта и переговоров с заказчиком работ.

В зависимости от вида предстоящих работ по переустройства, при оформлении проектной документации указывается следующее содержание:

текстовая часть – включает в себя запись руководителя проекта и договор на осуществление авторского надзора;
пояснительная записка – описывает технические характеристики здания и помещения, состав инженерного оборудования и коммуникаций, перечень противопожарные и шумозащитных мероприятий;
графическая часть – планы и помещения до переустройства; планы и после работ по переустройству; схема расположения сетей и оборудования в нежилом помещении;
приложение – сведения о наличии допуска СРО, информационные данные и т.д.

Порядок перепланировки помещений, этапы проведения строительных работ прописываются в проектной документации.

На основании данного документа будет проводиться приемка работ после фактического завершения работ по переустройству.

Комментарий эксперта. Подготовка и оформление проекта может осуществляться только специализированной организацией, имеющей допуск профильной СРО. Компания « » имеет допуск для выполнения обследования объектов, изготовления проектной документации и застрахованные виды работ по разработке проекта перепланировки и изготовлению технического заключения на сумму до 25 млн. рублей.

В процессе согласования проектной документации помещений в многоквартирных домах владельцу нежилого помещения потребуется оформить заявление, форма которого установлена исполнительным органом власти субъекта РФ. Образцы актов приемочной комиссии также утверждаются уполномоченными региональными органами власти.

Образцы проектной документации имеются в распоряжении организации, которая обладает допуском СРО и имеет право оформлять данный документ. Типовые образцы всех указанных документов можно посмотреть на нашем сайте.

Образец технического заключения перепланировки и переустройства:

Образец проекта перепланировки и переустройства:

Любые работы в жилом или нежилом помещении может проводить только собственник. Поэтому, если у квартиры или нежилого помещения несколько владельцев, согласование и последующий учет в Росреестре будет проведено только при согласии каждого собственника. При перепланировке происходит изменение конфигурации здания, квартиры или помещения, а состав работ может включать в себя:

разборка и обустройство новых дверных или оконных проемов;
изменение площади комнат в пределах квартиры;
перенос или обустройство перегородок;
иные виды работ.

Этапы согласования выглядят следующим образом:

изготовление проектной документации через экспертную проектную организацию – в содержании проекта указываются виды предстоящих работ, требования к их безопасному проведению, варианты установки перегородок и изменения конфигурации комнат, и т.д.;
оформляется – в этом документе экспертом-обследователем подтверждается безопасность несущих элементов здания ( является обязательным условием для согласования работ в Москве, в других регионах аналогичные нормативные требования могут отсутствовать);
собственник направляет проект запланированных работ в муниципальные инстанции – при перепланировке жилых и коммерческих помещений многоквартирных домов в Москве таким органом является Мосжилэкспертиза;
по итогам выполненных работ составляется комиссионный акт (для помещений многоквартирных домов) – этот документ подтверждает соблюдение условий проекта;
изменения в конфигурации объекта фиксируются кадастровым инженером, который выдает – этот документ будет являться основанием для обращения в , где изменения будут учтены в ;
на основании заявления собственника специалистами Росреестра проводится кадастровый учет, а правообладателю выдается .

Для согласования изменений в конфигурации объекта обращаться в не нужно – эти учреждения утратили свои полномочия с 2013 года. Однако при оформлении проекта и техплана, могут быть запрошены архивные сведения – здания и помещения, объекта, и т.д.

Совет эксперта. При согласовании перепланировки помещений в многоквартирных домах Мосжилинспекция запрашивает у заявителя , выданный не позднее 5 лет. При этом на официальном сайте Правительства Москвы указано, что документы технической инвентаризации предоставлять необязательно — они будут запрошены в порядке межведомственного взаимодействия. Всему причиной Постановление Правительства Москвы №506-ПП от 17.03.2017 года «О порядке организации технического учета в г. Москве, внесении изменений в правовые акты г. Москвы и признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) города Москвы».

При перепланировке жилых объектов необходимо обращаться в муниципальные органы. Для согласования проектных документов на нежилого помещения это не требуется, однако оформления технического плана является обязательным условием при любых вариантах проведения работ.

Содержание работ по изменению характеристик помещения или здания может существенно различаться. Если запланированные работы связаны с изменениями несущих конструкций или фасадов объекта, предстоит согласовать не , а реконструкцию. В этом случае оформляется разрешение на строительство, а процедура подготовки документов будет существенно дольше. Указанное разрешение оформляется через надзорные органы.

Комментарий специалиста . может быть связана с воздействием на несущие элементы объекта недвижимости. Поэтому проект и будут содержать предельно допустимые нормативы воздействия на несущие конструкции и варианты их усиления. Чтобы избежать проблем с надзорными инстанциями, обращайтесь за оформлением документов в компанию « ». Наши специалисты имею все разрешительные документы, позволяющие оформлять документы для жилых и нежилых объектов .

Алгоритм действия для согласования переустройства

Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2019 году будет состоять из следующих действий:

выбор проектной организации, обладающей допуском профильной СРО на оформление проекта переустройства;
оформление договора на изготовление проектной документации;
выполнение работ по подготовке проекта переустройства;
согласование проекта и получение разрешения на выполнение работ;
проведение работ на объекте в точном соответствии с проектной документацией;
согласование результата перепланировки и получение акта приемочной комиссии;
обращение с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в .

В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. Проект на нежилое здание включает определенное количество разделов — в зависимости от выполняемых строительных работ.

Для составления техплана нужно обратиться к кадастровому инженеру – только этот специалист имеет право фиксировать изменения характеристик недвижимости. Для проведения кадастровых работ составляет подрядный договор, а правообладателю объекта нужно представить следующие документы:

, подтверждающую право собственности на квартиру или нежилое помещение – только правообладатель может заказывать и проводить любые работы на своем объекте;
проект и дома и т.д. Узаконить помещение без документов, внести его измененную планировку в возможно — предоставьте это опытным специалистам.
Совет эксперта. Всегда удобно, когда работы можно заказать в одном месте и больше никуда не обращаться. Компания « » понимает, как важно обеспечить эксклюзивный сервис своим клиентам. Если вы заказываете согласование перепланировки в компании « », все сопровождающие действия мы берем на себя: заказ исходных документов, выполнение обследования объекта и изготовление проектной документации, подготовку технического плана и регистрацию его в Росреестре. Вам достаточно просто подписать соответствующий договор подряда.

В техплан включается заключение кадастрового инженера – в этом документе указывается несоответствие фактического состояния объекта сведениям , акта приема в эксплуатацию, проектной документации. В этом случае последующий кадастровый учет будет невозможен – собственнику предстоит надлежащим образом узаконить или исправить реестровые ошибки.
После выдачи техплана, его нужно представить в или МФЦ. Все изменения параметров объекта будут внесены в кадастр, а заявителю будет выдан обновленный правоустанавливающий документ – .

Подключение интернета, телефона и других телекоммуникационных систем часто производится и в нежилых помещениях. Однако какими нормативными актами при этом следует руководствоваться?

Законодательство, регламентирующее условия доступа к телекоммуникациям, включает в себя:

ГК РФ. Его глава 39 описывает общие правила, по которым оказываются платные услуги.
ФЗ «О связи». Его глава 7 описывает порядок, в котором оказываются эти услуги.
Правила оказания телематических услуг связи (утверждены постановлением Правительства РФ №575 от 2007 года). Они регулируют правила, по которым предоставляется доступ в интернет.
Правила оказания услуг телефонной связи (утверждены постановлением Правительства РФ №1342 от 2014 года).
Правила оказания услуг телевизионного и радиовещания (утверждены постановлением Правительства РФ №785 от 2006 года). В соответствии с ними действуют системы кабельного телевещания и проводного радио.

Все эти нормативные акты не делают разделения по типу помещения, в котором оказываются услуги связи. Более того, использование интернета и других телекоммуникаций является общераспространённой практикой для ИП и юридических лиц, пользующихся интернетом и другими видами телекоммуникаций в офисах.

Менее распространено пользование телекоммуникациями в нежилых помещениях, принадлежащих обычным гражданам без статуса ИП. Однако многие провайдеры, имеющие техническую возможность, подключают интернет в дачных посёлках, где здания формально относятся к нежилому фонду.

Важно! Что касается интернета, то компании-провайдеры обычно рассматривают нежилые помещения, кроме дач, как офисные или производственные. Соответственно, если подключение и будет сделано – то по тарифам для юридических лиц, которые обычно намного выше, чем для простых граждан.

Как подключить безлимитный сервис?

В том случае, если собственник или пользователь нежилого помещения желает воспользоваться услугами связи и подключить безлимитные телекоммуникации, ему потребуется предпринять несколько последовательных шагов.

Требуется ли согласование с властями?

Согласно ФЗ «О связи» , разрешение может потребоваться только при использовании радиосвязи за пределами частот, выделенных для сотовой связи. Во всех остальных случаях конечному пользователю потребуется только заключить договор с провайдером или другой организацией, оказывающей телекоммуникационные услуги.

Однако в том случае, если нежилое помещение находится в МКД, будет использоваться общее имущество собственников квартир для прокладки линий связи. В этом случае может потребоваться разрешение от общего собрания либо от управляющей компании, если ей по договору предоставлены такие полномочия.

Как выбрать провайдера?

При выборе провайдера пользователю следует руководствоваться следующими моментами:

Техническая возможность подключения. Как правило, доступ в телекоммуникационные сети происходит с помощью кабелей электрической или оптической связи. В итоге провайдеру требуется тянуть линию до конкретного здания, а затем устанавливать в нём своё оборудование. Самый простой вариант в этом случае – подключиться у одного из тех провайдеров, которые уже обслуживают объект. В противном случае пользователю потребуется оплачивать прокладку линии, а это не всегда технически возможно.
Цены на услуги и требуемые параметры подключения. Провайдеры в своей работе используют тарифные планы, в которых плата зависит от объёма трафика, скорости соединения и т. д. Поэтому пользователь, выбирая провайдера, должен учесть свои потребности и после этого сравнить, что именно предлагают разные компании.
Режим работы. В том случае, если интернет и другие виды связи используются в коммерческих целях, пользователь заинтересован в том, чтобы техническая поддержка оказывалась оперативно. В некоторых случаях может потребоваться даже круглосуточная работа – однако далеко не все провайдеры обеспечивают такую возможность.
Отзывы клиентов. На своих сайтах провайдеры выкладывают только похвалы от клиентов – однако даже быстрое знакомство с сайтами, где выкладываются независимые рейтинги и отзывы, позволит убедиться, насколько качественно выбранная компания оказывает услуги.

Какие документы нужны для заключения договора?

После того, как компания, оказывающая телекоммуникационные услуги, выбрана, пользователю требуется заключить с ней договор. Пакет документов, требуемый для этого, может различаться, но обычно требуется следующие бумаги:

Внимание! Копии должны быть заверены, либо предоставлены вместе с оригиналами для сверки.

В том случае, если подключается ИП, потребуется:

Паспорт.
Свидетельство о регистрации в качестве ИП.

Кроме того, может потребоваться документ, подтверждающий право пользоваться тем помещением, в котором подключаются телекоммуникации. Таким документом может быть договор аренды либо выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на объект.

После того, как документы поданы, происходит подписание договора. В нём указывается:

Стороны договора.
Суть предоставляемых услуг.
Используемый тарифный план.
Порядок и сроки оплаты доступа в интернет.

Сроки подсоединения

Подключение к телекоммуникациям осуществляется в сроки, зависящие от технических возможностей организации, предоставляющей услуги связи. Как правило, время, в течение которого начнётся оказание услуг, фиксируется сторонами при подписании договора.

Сроки могут зависеть от следующих моментов:

Тип используемой связи. Если телекоммуникации требуют прокладки кабеля, пользователю придётся ждать, пока он физически будет проложен до объекта. Если же используется мобильная или спутниковая связь – то требуется только приобретение и настройка оборудования.
Наличие или отсутствие доступа к услуге в конкретном здании. Если оптоволоконная линия уже подведена, пользователю нужно дождаться лишь момента, когда будет смонтировано конкретно его ответвление. Если нет – потребуется время на прокладку хотя бы воздушной линии.
Загруженность монтажников, непосредственно прокладывающих линии связи.

Средняя стоимость в РФ

Стоимость доступа в интернет в России сильно различается в зависимости от региона. Так, к примеру, по состоянию на конец 2017 года по данным Ростелекома городом с самыми дорогими услугами провайдеров являлся Магадан: средняя цена за подключение со скоростью до 10 мб/с там составляла около 2000 рублей.

Связано это с географическим фактором: высокоскоростная оптоволоконная линия до этого города была проложена лишь в 2016 году. Самым же дешёвым городом по части доступа в интернет оказался в тот период Воронеж: там аналогичное соединение обходилось примерно в 300 рублей.

Если же брать регионы, то самыми «дорогими» оказываются Дальний Восток и Москва. Дешевле всего услуги провайдера стоят на Северо-Западе и в Поволжье. Также достаточно дёшево обходится интернет в Крыму, однако по состоянию на 2018 год скорость доступа там уступает многим другим регионам.

Могут ли административные органы отказать?

Законодательство о связи не предусматривает необходимости получать разрешение на подключение телекоммуникаций со стороны органов власти. Все ограничения касаются операторов, предоставляющих услуги связи. От них требуется как получение соответствующей лицензии, так и соблюдение установленных технических и законодательных норм.

Поэтому в том случае, если органы власти препятствуют в подключении к интернету или к другим телекоммуникационным системам, пользователь имеет право обжаловать их действия и решения.

К сведению. В этом случае можно как обращаться к вышестоящему должностному лицу, так и подавать иск в защиту своих прав в порядке, установленном КАС РФ.

Есть ли разница для физических и юридических лиц?

Различие при оказании услуг телекоммуникационной связи между физическими и юридическими лицами основано на п. 36 Правил оказания телематических услуг связи . Эта норма даёт операторам право устанавливать различные тарифы для граждан, пользующихся интернетом и другими телекоммуникациями в личных целях, и организаций и ИП, которые, как правило, используют доступ в интернет для коммерческих и других целей.

Как следствие, тарифы на подключение могут различаться в несколько раз. Кроме того, гражданин, не являющийся предпринимателем, может при некачественном оказании ему услуг связи воспользоваться нормами Закона РФ «О защите прав потребителей» . Организации и ИП в свою очередь должны руководствоваться только нормами, установленными ГК РФ.

Ответственность за незаконное использование сети

В том случае, если собственник или пользователь нежилого помещения самовольно подключился к телекоммуникационной сети, не заключая договор с провайдером, он может быть привлечён к административной ответственности по ст. 13.2 КоАП РФ .

Она предусматривает следующие виды наказаний:

предупреждение;
штраф от 300 до 500 рублей для граждан;
штраф для должностных лиц – от 500 до 1000 рублей;
штраф для организаций – от 5000 до 10000 рублей.

При наложении штрафа дополнительной мерой ответственности может быть конфискация оконечного оборудования. Кроме того, если при самовольном подключении был причинён ущерб имуществу провайдера (например, распределительной коробке), с виновного может быть взыскана компенсация в порядке, предусмотренном ГК РФ.

Наконец, провайдер может попытаться взыскать с нелегального абонента плату за пользование услугами связи – однако для этого ему потребуется доказать, в течение какого времени пользователь был незаконно подключён к сети.

Использовать интернет и другие системы связи в нежилом помещении вполне возможно. Однако при этом нужно учитывать нормы законодательства, регулирующие эту сферу.